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Quel montage fiscal pour devenir rentier ?

Vous souhaitez devenir rentier grâce à l’investissement immobilier locatif ? Découvrez les différents montages fiscaux permettant d’alléger sensiblement vos impôts.

Quel montage fiscal en location vide ?

Si vous avez choisi l’investissement immobilier en location vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Différentes charges sont alors déductibles. Parmi elles : les travaux et les intérêts de l’emprunt qui financent votre achat.

Vos charges sont supérieures aux loyers perçus ? Dans ce cas, les déficits fonciers s’imputent sur les revenus globaux et ainsi, votre impôt diminue. Notez que vous pouvez également profiter de dispositifs de défiscalisation très intéressants. La loi Pinel* vous permet par exemple d’investir dans un programme immobilier neuf en bénéficiant, sous conditions, de substantielles réductions d’impôt.

Quel montage fiscal en location meublée ?

Vous préférez investir dans des locations meublées ? Vous êtes donc imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez ainsi la possibilité d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement, et d’obtenir des revenus locatifs sans imposition pendant une longue période, une fois l’emprunt terminé.

Du fait de la location meublée, il sera possible d’amortir l’immobilier et les meubles. Pendant le crédit, ces amortissements seront mis en réserve au titre de l’article 39 C du CGI et lorsque le crédit va se terminer, cette réserve va être utilisée pour ramener vos loyers futurs à zéro. Dès lors, deux options sont possibles :

  • Opter pour le régime réel avec le statut LMNP** (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ici, vous déduisez les charges (intérêts de l’emprunt, travaux…) et l’amortissement des recettes locatives. Ces dernières peuvent donc être réduites à zéro et donc, échapper à l’impôt. Le deficit ainsi généré sera imputable sur les éventuels revenus BIC non professionnels de même nature, ou bien reporté pendant 10 ans.
  • Choisir le statut en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel et de réaliser des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ou représentant au moins 50% des revenus de l’investisseur. Dès lors, si la déduction des charges laisse apparaître un déficit, il est déductible de vos revenus globaux (et pas seulement des revenus BIC), ce qui réduit votre impôt. L’acquisition en LMP permet également de faire entrer les biens dans le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values au bout de 5 ans si vos recettes ne dépassent pas les 90 000€ par an.

 

En immobilier locatif meublé ou non meublé, différents dispositifs fiscaux optimisent votre imposition. Mais ces régimes obéissent à des règles précises. Pour déclarer vos loyers en toute sérénité et choisir le meilleur statut fiscal, il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.

NB : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

 

 

*Le dispositif dit PINEL résulte de l’article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent entre le 10 septembre 2014 et le 31 décembre 2017, un logement neuf dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à réglementation thermique dite RT 2012 destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit a une nouvelle réduction d’impôts. Le pourcentage de réduction s’apprécie par rapport au coût d’acquisition dans la limite d’un montant de 300 000 € et dans la limite d’un prix de 5 500 €/m². L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

 

**Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global. L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi Bouvard codifié à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts.

Crédit photo : Photo Fotolia – Auteur : alfexe

2017-09-01T14:47:55+00:00 30 juin 2017|